Le point le moins bien expliqué par les agences généralistes, en clair.
Un étranger, résident ou non-résident au Maroc, peut acquérir en pleine propriété un bien immobilier urbain (villa, appartement, terrain à bâtir) sans autorisation préalable ni condition de nationalité. Il n'est pas nécessaire de résider au Maroc, ni d'y créer une société, pour acheter en nom propre.
La seule catégorie de bien soumise à restriction est le terrain agricole : son acquisition par un étranger nécessite une autorisation du gouverneur de la province. Ce cas ne concerne pas l'achat de villas ou d'appartements dans un lotissement ou une résidence, dont le terrain a déjà changé de vocation (dé-classement agricole) au moment de la commercialisation.
Pour un terrain anciennement classé agricole — ce qui est fréquent en périphérie de Marrakech, y compris pour des lotissements de villas neufs — un acheteur étranger doit s'assurer que le terrain dispose d'un certificat de Vocation Non Agricole (VNA). Cette pièce, délivrée par l'administration, atteste que le terrain a changé de vocation et peut être acquis sans l'autorisation préalable du gouverneur normalement requise pour les terrains agricoles. Dans un projet immobilier commercialisé neuf, c'est au promoteur de fournir cette pièce ; il est recommandé de la faire vérifier par son notaire avant signature.
L'acte de vente est reçu par un notaire marocain (ou un adoul pour certains actes traditionnels, non applicable au neuf). Le paiement se fait généralement en devises rapatriées via une banque marocaine, ce qui ouvre le droit — pour un non-résident — de rapatrier ultérieurement le produit de la revente ou les loyers, sous réserve de conserver les justificatifs de transfert initial (attestation de change).
| Frais | Taux |
|---|---|
| Droits d'enregistrement | 4 % du prix (biens construits) |
| Conservation foncière | 1 % à 1,5 % |
| Honoraires notaire | 1 % + TVA 20 % sur les honoraires |
| Timbres et frais divers | 2 500 à 5 000 DH (forfaitaire) |
Total tout compris : environ 5,8 % à 7 % du prix, jusqu'à 8 % selon le type de bien.
En cas de revente, le profit réalisé est soumis à la taxe sur le profit immobilier (TPI) : 20 % du profit net, avec un minimum de perception de 3 % du prix de vente si ce montant dépasse l'impôt calculé sur le profit. Ce régime s'applique aux résidents comme aux non-résidents, sans distinction de nationalité (Art. 61-I du Code Général des Impôts).
Le profit imposable se calcule par différence entre le prix de vente et le prix d'achat — ce dernier étant revalorisé par un coefficient annuel officiel pour neutraliser l'inflation avant le calcul.
L'exonération liée à la résidence principale (bien détenu 5 ans ou plus et occupé comme habitation principale) ne s'applique généralement pas à un bien acheté comme résidence secondaire ou destiné à la location. Pour un investisseur, le scénario de référence à retenir est donc 20 % du profit, avec un plancher de 3 % du prix de vente — pas l'exonération.
Les loyers perçus bénéficient d'un abattement forfaitaire de 40 % sur le montant brut ; le solde est ensuite soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (de 0 % à 37-38 % selon les tranches, Art. 73-II du Code Général des Impôts).
Une option pour un taux fixe libératoire de 20 % sur le loyer brut existe lorsque le revenu locatif annuel dépasse 120 000 DH (seuil 2026) — un régime qui peut être plus simple ou plus avantageux selon la tranche marginale d'imposition du propriétaire.
Ces deux régimes (TPI et impôt locatif) sont indiqués à titre d'orientation générale, pas comme un calcul garanti pour un dossier particulier — les conventions de non double-imposition, le statut de résidence fiscale de l'acheteur et l'évolution de la loi de finances peuvent modifier le résultat.
Les banques marocaines proposent des prêts immobiliers aux non-résidents, généralement plafonnés à un pourcentage du prix d'achat (souvent évoqué autour de 70%, à vérifier au cas par cas) et remboursables en dirhams ou en devises selon les établissements. La plupart des promoteurs proposent en parallèle un plan de paiement directement lié à l'avancement des travaux — c'est le schéma retenu par les projets présentés sur BabInvest (voir la section Financement de chaque microsite).
Un acheteur étranger non-résident peut ouvrir un compte en dirhams convertibles (CDC) auprès d'une banque marocaine. Les fonds qui y transitent restent librement rapatriables dans leur devise d'origine — c'est la différence structurante avec un compte en dirhams ordinaire, dont la sortie de devises est encadrée.
Financer l'achat via ce compte, puis déclarer l'investissement auprès de l'Office des Changes au moment de la transaction, donne accès à la garantie de retransfert : le droit de rapatrier librement, en devises, le capital investi, les loyers perçus et la plus-value réalisée à la revente.
Sans cette démarche accomplie au moment de l'achat, le rapatriement de fonds reste possible mais plafonné — généralement 25 % par an sur 4 ans — ce qui immobilise une partie du capital nettement plus longtemps qu'avec la garantie de retransfert.
Chiffres agrégés à partir de rapports de marché immobilier 2026 (sources marocaines et indonésiennes) — des moyennes de marché, pas une estimation pour un bien particulier.
| Marrakech | Bali | |
|---|---|---|
| Prix moyen au m² (résidentiel construit) | 11 000 – 20 700 DH/m² selon quartier et type de bien | ≈ 1 060 – 1 475 $US/m² selon zone (Ubud à Canggu) |
| Rendement locatif brut typique | 6,5 % – 8,5 % | 5 % – 15 % (zones premium : 10 % – 18 %) |
| Rendement locatif net typique | Non publié de façon agrégée — voir le simulateur ci-dessous pour un calcul propre à un projet | ≈ 3 % – 4 % — l'écart brut/net est nettement plus marqué qu'à Marrakech, du fait des coûts de gestion et de la structure de propriété |
| Propriété pour un acheteur étranger | Pleine propriété, sans restriction de nationalité (bien urbain — voir plus haut) | Pas de pleine propriété directe : bail (leasehold, 25–30 ans) ou structure sociétaire locale (PT PMA) |
Fourchettes de marché à la date de publication — à recouper avec un professionnel local avant toute décision, comme pour les taux marocains indiqués plus haut sur cette page.
Le même simulateur que sur chaque page projet, avec un sélecteur pour changer de résidence. Chiffres ajustables par vous — pas une garantie de rendement.
Un point personnalisé sur ces chiffres, envoyé directement — pas de spam, pas d'appel non sollicité.
Oui, pour un bien urbain (villa, appartement, terrain déjà classé Vocation Non Agricole) : pleine propriété, sans autorisation préalable ni condition de nationalité, sans obligation de résidence ou de société. Seul un terrain encore classé agricole nécessite une autorisation du gouverneur — cas qui ne concerne pas les lotissements déjà commercialisés en neuf.
Il conditionne la garantie de retransfert : capital, loyers et plus-value rapatriables librement en devises. Sans ce compte et sans déclaration à l'Office des Changes au moment de l'achat, le rapatriement reste possible mais plafonné (environ 25 % par an sur 4 ans).
Les délais dépendent de l'établissement bancaire et du dossier ; ce guide n'indique pas de délai garanti faute de donnée fiable et vérifiable. Ce qui est déterminant, c'est la conformité du dossier au moment de l'achat (compte convertible, justificatifs de transfert initial) — à confirmer avec sa banque avant la transaction.
La taxe sur le profit immobilier (TPI) s'applique : 20 % du profit net, avec un minimum de perception de 3 % du prix de vente si ce montant est supérieur. Ce régime a été révisé par la loi de finances 2026 — les seuils exacts sont à confirmer avec un fiscaliste marocain avant toute décision (voir la section TPI plus haut).
Oui : les banques marocaines proposent des prêts aux non-résidents, généralement plafonnés à un pourcentage du prix (souvent évoqué autour de 70 %, à vérifier au cas par cas), remboursables en dirhams ou en devises selon l'établissement. La plupart des projets présentés sur BabInvest proposent en parallèle un plan de paiement lié à l'avancement des travaux, avec un financement bancaire complémentaire possible (jusqu'à 40 % du prix sur 10 ans, selon profil).